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임대사업 자진신고 - 월 임대료 계산 및 보증금 산정법
임대차 계약 자진신고를 하실 때, 전세보증금은 계산하기 쉬운데요. 월세계산은 조금 난해 합니다. 게다가 기존에 월 임대료를 받지 않다가 새롭게 받은 경우, 계산이 조금은 복잡합니다. 조금은 의아한 점이 있습니다.
다음은 렌트홈 (Renthome) 사이트에서 제공하는 보증금 및 월임대료 인상률 계산기 입니다.
렌트홈 공식 홈페이지 우측에 보면, "월임대료 인상률 계산기" 라는 메뉴가 있습니다.
임대 보증금 인상률은 뭐... 간단합니다. 뺄셈/나눗셈의 "산수" 계산입니다.
- 보증금 인상금액 (차액) : 신규계약 보증금 - 전계약 보증금
- 인상률 : 보증 차액 / 이전계약 보증금예를 들면, 이전 계약 보증금이 3억원이고, 신규 계약의 보증금인 3억 1천만원인 경우,
(3.1억원 - 3.0억원) / 3.0억원 => 0.0333 => 인상률 : 3.34% 입니다.
(3.1억원 - 3.0억원) / 3.0억원
1천만원/3.0억원 = 3.33%
그런데, 월 임대료 계산이 좀 미묘합니다. 논리 자체는, 월임대료를 금리를 기준으로 보증금으로 변환하고, 이 변환된 보증금을 인상률로 보는 방식 입니다. 전세 보증금 자체의 가치를 저축해 두었을 때, 받는 이자라고 볼 수 있는데, 이것의 반대 경우라고 생각할 수 있습니다.
이 때 가장 중요한 변수는, 보증금에 대한 1년간 보유에 대한 가치 입니다.
즉, 금리입니다.
금리를 어떻게 적용하는냐에 따라서,
보증금 <===> 월세 전환 비율이 달라지기 때문입니다.
현재 정부에서 정하고 있는 기준 (주택 임대차 보호법)으로,
"Max 3.5% + (기준)금리"
이것을 고려하면, 2020년 6월 현재 기준이 되는 인상률 상한선은 4%입니다.
3.5% + 기준금리(0.5%) ==> 4%
이 기준 인상률을 기반으로 월세를 임대보증금으로 환산하여 계산합니다. 가령 월임대료가 10만원 이라고 한다면,
10만원 * 12개월 / 4% ==> 3000만원
==> 다시 표기 하면, 10만원 * 12개월 / 0.04 ==> 3000만원
최근 0.5%로 기준금리가 낮추어졌기 때문에, 월세금은 조금만 올라도 전세보증금이 많이 오른것으로 간주됩니다.현재 기준금리를 보시면 0.5% 입니다. 최근 경제악화를 우려해서 기준 금리를 많이 낮추어 놓았는데요.
1년전만 해도 기준금리는 1.25 였습니다.
그런데, 이게 왜 기준 금리로 연동이 되나요? 실제 세금은 시중금리로 떼 갈텐데 말입니다. 0.5% 기준 금리로 돈을 빌리지도 못하는데, 월세 환산은 기준금리도 계산되고 있네요. 또한, 2년 단위로 계약되는 부동산에 2~3개월전에 급격하게 변경된 기준금리를 적용하고 있습니다. ^^;;;
예를 하나 들면, 3억하는 서울시 아파트에, 지하철이 하나 뚫렸다고 생각해 봅니다.
지하철로 인프라가 급격히 좋아졌습니다. 그래서, 재계약 하는 시점에 기존에는 없었던 월임대료 10만원을 더 받기로 계약 했다고 가정해 보시지요. 이 상황에서 기준금리 0.5%를 계산하여 산정된 인상률은 연 10% 입니다. 계산을 해 보면, 인상률이 10% 입니다. 즉, 보증금 3억 아파트는, 월임대료 5만원 이상 인상할 수 없습니다.
임대차 계약 자진신고 민원 처리 경과 확인
렌트홈의 기준과 가이드에 따라서 그간 누락된 임대차 계약에 대하여 자진 신고를 완료하면, 1~2일 내로 다음과 같은 문자 메세지를 받을 수 있으니, 꼭 확인 하고 최종까지 완료 되었는지를 모니터링 해 줍시다.
1) 임대차 자진 신고에 대한 민원 접수
2) 민원 처리 완료 후, 최종 완료 문자 메세지
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